Что такое ППТ в строительстве?

Согласно перечисленным выше нормативно-правовым актам, разработка документа данного типа требуется в ряде ситуаций (определены в статье 42 ГрК РФ), а именно:

• при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
• для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
• при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
• при разрешении споров о границах земельных наделов;
• в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
• при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.

Разработка ППТ и его последующее использование непосредственно связаны с развитием территорий. Это могут быть определённые районы или микрорайоны.

Поэтому ППТ обязателен в случаях, если:

• нужно определить перспективность развития отдельно взятой территории;
• необходимо уточнить, каким образом и где размещаются различные внутрирайонные общественные объекты в виде скверов, зон отдыха, площадей, путей сообщения, трубо- и газопроводов;
• планируется проектирование и последующее строительство жилых комплексов;
• возникла необходимость единичных застроек в историческом или культурном центре конкретного населённого пункта;
• будут возводиться линейные объекты.

ППТ может не понадобиться, если:

• планируется возведение объекта недвижимости на ЗУ, находящемся в ведении государства или муниципалитета, который передан компании для дачного хозяйства. Соответствующий план в этом случае готовит это юр. лицо;
• возникла необходимость возведения строения на ЗУ, относящемся к собственности государства или муниципалитета и переданным некоммерческой компании для дачного хозяйства, для занятия огородничеством или садоводством. Оформляет план в этой ситуации эта некоммерческая организация;
• при строительстве некоммерческого объекта было заключено соглашение о комплексном развитии или освоении застроенной территории. ППТ в этом случае оформляется теми лицами, которыми были подписаны такие соглашения.

Кроме этого, в оформлении ППТ нет необходимости, если:

• возводимое нежилое строение будет соответствовать зоне и параметрам, утверждённым в ПЗЗ или в ранее утверждённом ППТ;
• возводимое нежилое строение соответствует виду разрешённого использования ЗУ, указанному в договоре аренды или в свидетельстве о праве собственности.

В этих случаях нужная информация находится в ГПЗУ.

Проект планировки территории микрорайона особенен тем, что он уточняет, в каких местах размещаются:

• улицы, бульвары, проезды и площади;
• объекты для отдыха – набережные, парки, скверы;
• общественные объекты (зоны с красными линиями);
• ОКС;
• места для линейного объекта того или иного типа.

Помимо этого, в ППТ содержится план по дальнейшему развитию территории и последовательности такого развития.

В соответствии с ГрК РФ, любой проект планировки должен включать в себя три части, первые две из которых – основная часть, а третья - обоснование:

• текстовая (или пояснительная записка): содержит данные о характеристиках развития территории и очерёдности возведения различных объектов;
• графическая: содержит чертежи с границами объектов, включая красные линии, а также границы отступов, сервитутов;
• обоснование, в котором содержится описание уже существующих границ природоохранных зон, ОКС, объектов культнаследия, зон с особыми условиями пользования и т.п.

Для оформления ППТ в обязательном порядке следует подготовить и предоставить следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий личность заявителя;
• заявление об оформлении ППТ;
• правоустанавливающая документация, подтверждающая приобретение ЗУ;
• документы об аренде земли, если она находится не в собственности;
• согласие собственника ЗУ;
• эскиз планируемого развития ЗУ;
• обоснование в случае возможных отклонений от допустимых параметров;
• информационное письмо об уведомлении заявителя в обязательном порядке при изменении категории ЗУ до утверждения документации.

Согласно действующему законодательству, существует два способа оформить проект планировки территории микрорайона или иной территории:

1. Путём обращения с соответствующим заявлением в местный орган самоуправления (администрацию). В этом случае потребуется приложить к заявке пакет документов, включая документ о праве собственности на участок, кадастровую выписку, эскиз генплана, выписку об имеющихся на участке ОКС (или об их отсутствии), топографический план со схемой инженерных коммуникаций. После проведения подготовительных работ будет принято решение, и в случае положительного результата будут проведены работы по составленному ТЗ.
2. Путём обращения в специализированную компанию (актуально в тех случаях, когда органы местной власти не оказывают услуг по разработке ППТ).

Как для города Москвы, так и для других населённых пунктов процесс разработки проекта может быть разделён на следующие стадии (этапы).

1. Решение сделать проект. Заявитель подаёт документы в уполномоченный орган, который оценивает, имеет ли территория градостроительный потенциал, после чего выдаётся разрешение на разработку ППТ.
2. Разработка тех. задания (ТЗ). Заявитель готовит ТЗ, в соответствии с которым будет происходить разработка проекта планировки территории. ТЗ направляется в уполномоченный орган, который согласует его с заинтересованными организациями, после чего утверждает и направляет исполнителю.
3. Разработка проекта. Заявитель на этом этапе берёт на себя все расходы и заключает соответствующий договор со специализированной организацией. Последняя разрабатывает проект, учитывая все требования законодательства.
4. Согласование в уполномоченном органе. Готовый проект направляется на согласование, в ходе которого уполномоченный орган проверяет, были ли при подготовке документации соблюдены градостроительные правила и нормы, а также учитывает, какой объём денег будет затрачен на реализацию проекта. Уполномоченный орган должен одобрить ППТ и отправить его на публичные слушания.
5. Прохождение публичных слушаний. Этот этап организует окружная или городская комиссия по вопросам пользования землёй и градостроительства. Замечания, полученные в ходе публичных слушаний, должны быть учтены. Иногда требуется доработать ППТ, чтобы устранить выявленные на этом этапе недочёты и избежать конфликтов с населением. Материалы в этом случае повторно рассматриваются градостроительной комиссией, а затем вновь отправляются на публичные слушания – до утверждения.
6. Утверждение проекта планировки территории. ППТ утверждает уполномоченный орган путём издания соответствующего нормативно-правового акта.

Стоимость услуг существенно разнится и зависит от многих факторов, а именно:

• площадь территории и её рельеф;
• количество возводимых объектов и их площадь (плотность застройки);
• окружение земельного участка, т.е. наличие ограничений, таких как имеющиеся вблизи или на территории участка природоохранные зоны, объекты культнаследия, санитарные зоны и т.п. (во всех этих случаях потребуется дополнительное согласование);
• особенности реализации проекта;
• степень срочности (чем она выше – тем больше будет стоимость);
• населённый пункт, в котором планируется строительство (если это Москва, стоимость может быть выше для некоторых районов).