Оценка объекта незавершённого строительства

В отношении каких ОНС может производиться оценка

Привлекательность объектов незавершённого строительства (ОНС),вне зависимости от их степени готовности, для потенциальных инвесторов выражается в расположении этих объектов на определённом земельном участке (ЗУ). Также большое значение имеет качество строительных работ, используемых материалов и конструкций. Поэтому для соблюдения установленных требований и повышения инвестиционной привлекательности ОНС, вне зависимости от их форм собственности,осуществляется технический надзор в строительстве.

ОНС, выступающий в качестве объекта оценки, имеет существенные отличия от уже построенного здания, т.к. на его стоимость оказывают влияние другие факторы. Поэтому при подборе подходящего метода оценки необходимо учитывать особенности конкретного строения. Для выбора оптимального варианта оценки и грамотного его использования должна обязательно учитываться типология конкретного объекта.

Для оценки ОНС необходимо выполнение следующих условий:

обязательная регистрация права собственности в соответствии со ст.ст. 130 и 131 ГК РФ. Поскольку данное имущество относится к недвижимому. Отнесение таких объектов к недвижимому имуществу связано с размещением их на определённом ЗУ и невозможностью перемещения их без причинения существенного ущерба;
наличие разрешения на проведение строительства и соответствие конкретного ОНС существующим проектным документам, в том числе и полученному ГПЗУ. Иначе лицо, которым велось строительство, не имеет права распоряжаться этим недостроенным зданием на основании п.1 ст. 222 ГК РФ.

При невыполнении вышеперечисленных условий не может производиться оценка в отношении конкретного ОНС (например, не может определяться стоимость объекта для его продажи в дальнейшем).

В отношении каких ОНС может производиться оценка

Привлекательность объектов незавершённого строительства (ОНС),вне зависимости от их степени готовности, для потенциальных инвесторов выражается в расположении этих объектов на определённом земельном участке (ЗУ). Также большое значение имеет качество строительных работ, используемых материалов и конструкций. Поэтому для соблюдения установленных требований и повышения инвестиционной привлекательности ОНС, вне зависимости от их форм собственности,осуществляется технический надзор в строительстве.

ОНС, выступающий в качестве объекта оценки, имеет существенные отличия от уже построенного здания, т.к. на его стоимость оказывают влияние другие факторы. Поэтому при подборе подходящего метода оценки необходимо учитывать особенности конкретного строения. Для выбора оптимального варианта оценки и грамотного его использования должна обязательно учитываться типология конкретного объекта.

Для оценки ОНС необходимо выполнение следующих условий:

обязательная регистрация права собственности в соответствии со ст.ст. 130 и 131 ГК РФ. Поскольку данное имущество относится к недвижимому. Отнесение таких объектов к недвижимому имуществу связано с размещением их на определённом ЗУ и невозможностью перемещения их без причинения существенного ущерба;
наличие разрешения на проведение строительства и соответствие конкретного ОНС существующим проектным документам, в том числе и полученному ГПЗУ. Иначе лицо, которым велось строительство, не имеет права распоряжаться этим недостроенным зданием на основании п.1 ст. 222 ГК РФ.

При невыполнении вышеперечисленных условий не может производиться оценка в отношении конкретного ОНС (например, не может определяться стоимость объекта для его продажи в дальнейшем).

Как производится оценка ОНС

Рыночная стоимость конкретного недостроенного здания или сооружения определяется по двум основным критериям, которые заключаются в:

рассмотрении конкретного объекта в качества движимого имущества (строительных материалов), которое переходит в недвижимое (после завершения строительства объекта);
авансировании в строительство нетоварной формы капитала в виде ОНС.

Вышеперечисленные критерии должны учитываться при оценке незавершённого строительства. Также необходимо обратить внимание на наличие необходимых согласований, отсутствие ошибок в разработке проектно-сметной документации, соответствие фактически выполненных объёмов работ заявленным и отсутствие других нарушений.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

или позвоните нам +7 (495) 928 16 68

Определение качества ОНС

Качество недостроенного сооружения оценивается путём установления его износа по следующим показателям:

соответствие сроков возведения ОНС установленным нормам;
превышение указанных сроков в связи с необходимостью продолжения работ;
приостановление строительства на срок до 12 месяцев, от 1 до 2 лет, более 3 лет или консервирование объекта, а также прекращение работ на такие же сроки.

Выбор оптимального варианта использования ОНС

В процессе проведения оценки важно определиться с оптимальным вариантом эксплуатации недостроенного здания с учётом следующих факторов:

назначение (жилая недвижимость, помещение производственного назначения, здание общественного пользования);
возможность перепрофилирования. В особенности это касается производственных зданий или сооружений, поскольку некоторые из них невозможно перепрофилировать из-за заранее определённой функциональности;
процент готовности к сдаче в соответствии с проектом;
срок ведения строительства;
физическое состояние;
конструктивные решения, которые использовались в процессе проведения работ;
незанятая ОНС площадь ЗУ.

Оценка должна обязательно проводиться с учётом затрат приобретателя недвижимости, которому придётся заниматься:

переоформлением документов;
разработкой новой сметной документации;
проведением тех. экспертиз;
прокладкой инженерных сетей и их подключением. Часто недостроенное здание приобретается из-за наличия конкретного ЗУ, поэтому важно при проведении оценочных работ определиться с наиболее эффективным использованием недостроенного здания или сооруженияв дальнейшем.

Для определения стоимости в любом из вариантов должна учитываться фактическая ситуация, которая сложилась на рынке.

На что следует обратить внимание при рассмотрении ОНС в качестве предмета оценки

Выбранный для оценки метод должен предварительно обосновываться. Кроме этого,применяемые для оценок методики должны быть адаптированными и частично модифицированными. Для этого необходимо точно определиться со специфическими особенностями, которые имеет конкретное недостроенное сооружение, рассматриваемое в качестве товара. Некоторые из этих особенностей такие же, как и те, что применяются для ОНС.

К ним относят:

долгосрочное вложение денежных средств;
значительные затраты, связанные с подготовкой строительства конкретного объекта;
необходимость приобретения ЗУ;
прямая зависимость от активности инвестирования в конкретном регионе на текущий момент.

При этом необходимо обратить внимание на:

потребность точного определения степени готовности здания к эксплуатации;
износ на текущий момент (в первую очередь объектов, не прошедших консервацию);
точную информацию о сроках окончания строительных работ;
меньшую вероятность прогнозирования ожидаемых доходов, в отличие от объекта завершённого строительства.

Какие методы используются для проведения оценки

При проведении оценочных работ чаще всего используются следующие методы:

процент готовности строения определятся по показателю стоимости объекта, строительство которого не завершено, а также по объёмам работ, выполненных на текущий момент, т.е. по фактическим затратам продавца. Этот метод используется в случае дальнейшего строительства в соответствии с проектом. Для достижения компромисса между сторонами (продавцом и покупателем) предлагается незначительно меньшая стоимость, по сравнению с фактическими затратами продавца;
фактическая стоимость недостроенного здания рассчитывается путём дисконтирования финансовых потоков, имеющихся на текущий момент. Данный метод применятся в случае полного сноса ОНС. Перед применением этого метода необходимо решить ряд проблем методического характера. В зависимости от варианта использования объекта, должны учитываться возможные риски, из-за которых могут возникнуть сложности с его реализацией в процессе завершения строительства и дальнейшего использования объекта.

При выборе любого из вышеперечисленных методов оценочные мероприятия проводятся с учётом следующих составляющих:

инвестиционной, включающей время завершения всего объёма работ, связанных со строительством;
эксплуатационной. Рассчитывается срок, в течение которого возможна эксплуатация до необходимости проведения капремонта.

Чтобы правильно провести оценку, рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированным специалистам GeoGlobal/GG. Мы готовы предложить услугу строительного аудита на любой стадии проекта и даём при этом гарантию качества выполненных работ.