Легализация самовольных построек

Ознакомиться с Постановлением можно здесь

Если строительство объекта недвижимости было полностью завершено, но при этом были нарушены нормы законодательства, необходимо определиться, каким способом потом урегулировать проблему.

К одному из наиболее простых вариантов относится административный порядок согласования. Второй более сложный вариант связан с большими затратами и сводится к подаче собственником судебного иска в случае, если административным способом проблему решить не удалось.

Сложность легализации самовольных построек зависит от того, насколько правильно и объективно собственник оценил свои шансы на успех, с учётом установленных правил оформления.

В первую очередь, необходимо определиться с правом собственности на земельный участок (ЗУ), на котором было возведено строение. Если у собственника объекта недвижимости нет документов на правообладание этим ЗУ, то надо урегулировать данный вопрос путём приобретения земли в собственность или заключения договора аренды на определённых условиях.

Кроме этого, необходимо привести целевое назначение земли в соответствие с типом возведённой постройки. К примеру, на земле, предназначенной для индивидуального жилого строительства или для сельхознужд, нельзя возводить предприятие или бизнес-центр. Статус земли нужно привести в соответствие с нормами законодательства.

Характеристики возведённого объекта при этом должны отвечать установленным законом и разрешительным документам (ГПЗУ и ППТ) ограничениям. Объект недвижимости не должен нарушать прав и интересов других лиц и угрожать их благополучию. Право на недвижимое имущество не должно оформляться вопреки воле его будущих собственников.

Самовольная постройка, которая была, к примеру, возведена на территории Москвы, может быть легализована несколькими способами: в административном порядке путём обращения в соответствующую градостроительную комиссию или в судебный орган.

Если у членов комиссии появились вопросы к проводимой процедуре строительства или они сомневаются, что в процессе возведения соблюдались градостроительные правила и нормы, то они имеют полное основание выдать отказ в легализации. В таком случае собственнику надо обращаться за разрешением проблемы в суд.

Если разрешение на строительство отсутствует

Если объект недвижимости был возведён без наличия у собственника предусмотренного законом разрешения, то ему надо в обязательном порядке посетить МФЦ и подать заявление о выдаче ГПЗУ. Получив ГПЗУ, нужно подготовить схему земельного участка, на котором определено местоположение объекта строительства.

На следующем этапе надо опять обратиться в МФЦ с заявлением о получении согласия на строительство, приложив к нему с ГПЗУ и схему ЗУ.

Если в выдаче технического плана и разрешения на строительства будет отказано, то наверняка будет выдан и отказ в легализации самостроя. В этом случае нужно будет готовить иск и подавать его в суд по месту нахождения вашего строения.

Судебный порядок для легализации самовольной постройки применяется только в том случае, когда был пройден обязательный административный процесс. Подать судебный иск можно только при наличии отказа местной градостроительной комиссии.

Составляется и подаётся иск о признании права собственности на объект недвижимости в соответствии с общими нормами гражданского процессуального законодательства.

Иск подаётся по общим правилам гражданского судопроизводства: в районный суд по месту нахождения спорного строения (при стоимости объекта более 50 000 рублей) или в мировой суд (при стоимости объекта до 50 тысяч рублей).

Как проходит судебное заседание

После того как иск поступает в суд, назначается день судебного заседания, о котором оповещаются стороны. Сначала в суде заслушивают аргументы истца, а затем спрашивают мнение ответчика. Рассмотрев все документы, заслушав при необходимости экспертов и свидетелей, суд выносит решение. После того как истец получил положительный вердикт, который вступил в законную силу, он вправе обратиться с ним в МФЦ или в отделение Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на самовольно построенный объект. Для регистрации строения надо подготовить пакет документов, включающий в себя заявление на регистрацию, паспорт заявителя, техпаспотр объекта, решение суда и квитанцию об уплате госпошлины.

Если у собственника самовольно возводимого здания недостаточно правовых знаний или он сознательно игнорирует требования законодательства, то это приведёт к рассмотрению дела в суде и к большим финансовым затратам в процессе подготовки к разбирательству дела. Гарантий положительного судебного решения в свою пользу истец в этом случае получить не может. В связи с этим, перед началом строительства лучше получить одобрение надзорных государственных органов.

Если дело дойдёт до суда по узакониванию самовольного объекта недвижимости, то нужно не только уметь правильно аргументировать свою позицию, но и хорошо разбираться в нормах строительного, земельного, гражданского и жилищного законодательства.

Именно по этой причине в случае неудачной попытки по согласованию самостроя в административном порядке лучше обратиться за помощью к опытным специалистам компании ООО «ГеоГлобал». Нарушившим закон собственникам может предоставляться время от трёх до 36 месяцев для ликвидации возникших несоответствий.

Кроме этого, следует учитывать, что нормами ст. 22 ГК РФ установлены ограничения, которые препятствуют быстрому и необоснованному сносу самостроев по решению муниципальных органов. Это относится к строениям, которые возведены на земельном участке, право собственности на который не доказано, но само здание было построено до вступления в силу действующего в настоящее время Земельного кодекса РФ. Это же относится и к объектам недвижимости, возведённым без разрешения на строительство до вступления в силу в 1998 годуГрК РФ.

Таким образом, срок для сноса самостроя устанавливается государственным органом с учётом вида объекта недвижимости и его характеристик и может колебаться в пределах от 3 месяцев до одного года. На приведение самостроя в соответствие с установленными требованиями отводится от 3 месяцев до 3 лет (также с учётом вида самовольной постройки и её характеристик).

К одному из наиболее эффективных способов легализации возведённого объекта относится административная процедура, которая проводится градостроительной земельной комиссией. Она намного короче по срокам и дешевле, по сравнению с судебным рассмотрением.

ГЗК Москвы создана в ноябре 2010 года на основании постановления Правительства Москвы № 1019-ПП и осуществляет свою деятельность, руководствуясь Положением № 528-ПП.

В этот административный орган обращаются те собственники строений, которые используют земельный надел не по его назначению или нарушают заключённый на землю договор аренды. Алгоритм действий собственника здания сводится к тому, что в ГЗК направляются заявление и пакет имеющихся документов. Платить госпошлину при узаконивании самовольного строения не нужно. По сравнению с Москвой, узаконивание самовольных построек в Московской области не достигло такого высокого уровня, но тенденция по увеличению количества обращений имеет место.

В процессе рассмотрения обращения заинтересованного лица ГЗК ведёт протокол. Если члены комиссии приходят к выводу, что регистрация самостроя невозможна, они принимают такое решение и доводят его до заинтересованного лица.