Получение разрешения на строительство

Любой ОКС, который будет строиться на земельном участке, независимо от статуса его собственника (государство, муниципалитет, компания, организация или физическое лицо), можно начинать возводить только после того, как получены разрешительные документы.

В некоторых ситуациях основной закон, которым нужно руководствоваться в процессе строительства или реконструкции (статьи ГрК РФ являются основным нормативно-правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства), предоставляет возможность обойтись без дополнительных бумаг.

Это может быть постройка:

• временных вспомогательных сооружений, которые предназначены для обслуживания основного строительства;
• киосков, павильонов, навесов, не имеющих статус капитальных строений;
• гаражей;
• используемых для садоводства дачных домиков;
• домов, которые подлежат капитальному ремонту, без изменения их конструктивных характеристик.

Иные особые ситуации могут устанавливаться и региональными нормативными актами.

В законодательных актах и статьях описаны условия, предоставляющие право вести строительство или реконструкцию без согласования с местными властями:

• При возведении некапитального сооружения.
• Если планируемые мероприятия не меняют конструкцию, надежность сооружения, а также не превышают допустимые параметры работ, утвержденные регламентом.
• При возведении временных сооружений на период стройки.
• При осуществлении работ по строительству на земельном участке, предназначенном для ведения дачного (садового) хозяйства на участке.
• В ряде иных случаев, установленных законодательными актами.

Чтобы оформить бумаги, нужно пройти следующие шаги:

1. Аудит – выяснение потенциала застройки участка и ограничений.
2. Эскизный проект / АФК – «набросок» основных параметров сооружения
3. Разработка градостроительной документации – Проект планировки территории (ППТ), Проект межевания территории (ПМТ)
4. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). В нем указывается кадастровый номер участка, границы, допустимые отступы от границ, разрешенное использование и другая информация по возможностям и ограничениям застройки.
5. Разработка и утверждение АГР/АГО: согласование с властями основных параметров сооружения, его внешнего вида и прочих параметров.
6. Проектирование. Готовое решение объединяет архитектурные, конструктивные, планировочные, технологические, инженерные и прочие решения.
7. Экспертиза проектной документации. Бумаги направляются на анализ в государственную или негосударственную экспертную организацию, после чего получают одобрение (положительное заключение экспертизы) или отказ в одобрении.
8. Оформление права на строительство – итог подготовки. Этот документ подтверждает, что в проекте нет отклонений от действующих требований, и он может быть реализован.

После выдачи бумаги профильная подрядная организация приступает к строительно-монтажным работам, и после их завершения здание вводится в эксплуатацию.

• Если земельный участок имеет иные параметры, несоответствие ГПЗУ.
• Если проект разработан с нарушениями, когда имел место один из указанных случаев, у заявителя есть возможность обжаловать решение в суде.

Чтобы застройщику оформить право на строительство многоквартирного дома, технический заказчик вместе с выданным ранее ГПЗУ и письменным обращением должен подать в разрешительный орган власти:

• документы, подтверждающие право на приобретение ЗУ, на котором будет проводиться строительство;
• все документы, которые указаны в разработанном проекте, а именно:
• записку, поясняющую порядок проведения строительных мероприятий;
• схему планировочной организации ЗУ, выполненную на базе ГПЗУ. На ней подробно изображён не только сам МКД, но и возможные подъезды к нему, проходы, пределы общественных сервитутов (чужие земельные участки, через которые необходимо проехать или пройти, чтобы попасть на территорию своего ЗУ) и архитектурные здания и сооружения, относящиеся к объектам наследия;
• схему с отображением архитектурного решения будущего строения;
• информацию о наличии сетей инженерного оборудования и мест их подключения к объекту строительства;
• информацию об экологической и пожарной безопасной строящегося здания;
• план организации строительно-монтажных работ и проведения демонтажа или мероприятий по полному сносу частей или всего ОКС;
• разрешение, позволяющее делать отклонения от предельно допустимых параметров строительно-монтажных мероприятий, если на это дал согласие заказчик;
• принятое решение экспертов при условии положительно проведённой экспертизы;
• согласованный с заказчиком график строительства МКД с поэтапными сроками выполнения поставленных задач;
• письменное согласие всех правообладателей ЗУ в случае проведения реконструкции на ОКС.