Оценка незавершенного строительства

Гражданское законодательство не запрещает в некоторых случаях зарегистрировать права собственности и на недострой. Затем можно совершать сделки в отношении объекта незавершённого строительства (ОНС). Для этого проводится оценка незавершённого строительства.

Оценка объекта незавершённого строительства позволяет определить:

• виды работ, финансовых расходов, которые потребуются для завершения строительно-монтажных (СМР) или реконструкционных работ;
• балансовую цену всех активов юридического лица;
• рыночную цену для продажи строения при банкротстве компании, передачи имущества в залог или при его продаже.

Оценка незавершённого строительства позволит руководителю принять решение или о продолжении и завершении СМР, или о консервации строения на предусмотренное законом время. Кроме этого, проще будет найти покупателя, если по результатам выполненных работ строение можно будет эксплуатировать и получать от этого доходы.

Оценка стоимости незавершенного строительства осуществляется в соответствии с нормами ГрК РФ, а также №153-ФЗ. В этом законе отражены требования, предъявляемые к сотрудникам, оказывающим оценочные услуги и готовящим необходимые документы.

В зависимости от цели, для которой был построен объект, его функциональных характеристик, также используют:

• ГОСТ 31937-2011, устанавливающий правила контроля за техническим состоянием строения, а также методы его обследования;
• СП 54.13330.2016 при оценке недостроя в виде многоквартирного жилого дома;
• Стандарт ФСО №7, в котором отражены требования для подготовки нужных документов и оформления заданий;
• другие правила и стандарты при обследовании отдельных видов недостроенных объектов.

С этой целью специалисты-оценщики с учётом технического задания заказчика определяют стоимость незавершённого строительства путём:

• совершения расчётов всех предыдущих и будущих возможных расходов на СМР;
• изучения проектных, технических и разрешительных документов, которые предоставлены на недостроенное здание;
• установления причин, которые вынудили приостановить строительные или реконструкционные работы.

Оценка объекта незавершённого строительства понадобиться, если:

• недостроенный дом нужно срочно выгодно продать или его кто-то захотел купить;
• собственник решил демонтировать строение;
• необходимо продолжить работы;
• нужно получить банковский кредит, а недострой внести в качестве залога возврата денег;
• цена строения реально изменилась, поэтому его надо срочно переоценить;
• надо оформить здание в качестве взноса учредителей в уставной капитал юридического лица;
• необходимо подготовить документы, провести презентацию для потенциального инвестора, готового купить строение.

На практике встречаются ещё другие причины, когда понадобится оценка незавершенного строительства. Они зависят от конкретной ситуации, от вида здания, его функциональных особенностей.

Оценка незавершенного строительства возможна только после:

• выявления степени износа установленных конструкций, а также уже проложенных коммуникаций;
• определения состояние стен, пола, потолочных перекрытий, лестничных маршей, инженерных систем;
• изучения характеристик ЗУ, т. к. от его рыночной цены зависит конечная цена для ОНС.

Чем больший процент готовности ОНС, тем больший объём необходимых исследований нужно проводить.

Во время обследования специалисты:

• визуально осматривают здание;
• частично могут вскрывать конструкции;
• проводят инструментальную диагностику, испытания сетей.

После обследования составляются акты, дефектные ведомости, проводятся расчёты, оформляются протоколы, схемы, чертежи, другие графические материалы. Готовый документ исследований передаётся эксперту, в обязанность которого входит оценка стоимости объектов незавершенного строительства.

Чтобы правильно провести оценку недостроенного здания, нужно передать оценщику вместе с техническим заданием:

• разрешение на начало СМР;
• подготовленный первоначально и утверждённый проект;
• техдокументацию;
• документы о праве собственности на ЗУ;
• выписку из Единого госреестра недвижимости в случае регистрации недостроя в Росреестре.

Этап 2. Вопрос определения точных технических показателей объекта

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства зависит от технических характеристик строения.

На этом этапе сотрудники оценочной службы определяют:

• срок приостановления СМР с учётом процента готовности проекта;
• степень завершенности всех важных элементов конструкций и проводимых работ;
• состав элементов конструкций, их качество;
• стандартные технические характеристики ОНС с учётом проведённых ранее обследований на основании смет, расчётов, иных переданных заказчиком образцов документов.

Этап 3. Выбор и использование методов при проведении экспертизы объекта незавершённого строительства  

Особенности оценки незавершенного строительства зависят от выбранной методики исследования. Выполняя предусмотренные договором функции, оценщики:

• знакомятся с проектными документами, изучают смету, рабочую документацию, устанавливают, насколько реальные затраты соответствуют объёму выполненных работ;
• проверяют, насколько правильно были проведены расчёты при закупке материалов, а также оборудования;
• выявляют причины, которые привели к отклонению от сметной или же проектной документации;
• прогнозируют возможные отклонения от сметной, проектной документации в случае продолжения СМР.

Оценка объекта незавершенного строительства заканчивается выводом эксперта. В нём он указывает конкретную цену недостроя, а также предлагает лучший вариант дальнейшего использования здания.

Если целесообразно, то эксперты могут рекомендовать принять одно из следующих решений:

• продолжить работы, откорректировав первоначальную смету;
• завершить возведение здания по первоначальному проекту и, сохранив уже готовые элементы строения, достроить другие части дома по новому разработанному проекту;
• завершить работы, произвести демонтаж здания, очистив земельный участок, использовать его по иному назначению.

Этап 4. Согласование выводов с заказчиком и оформление отчётного документа

Оценка незавершенного строительства заканчивается передачей сделанного оценщиком отчёта. Заказчик получает все расчёты и обследования вместе с рекомендациями с одним или с несколькими вариантами дальнейшего использования земельного участка и находящегося на нём недостроя. В отчёте указывается общая стоимость объекта с учётом временных рамок, когда эта сумма может быть актуальной.

После этого отчёт можно будет использовать не только для доработки проекта, но и для:

• оформления внутренних бухгалтерских отчётов;
• подготовки совершения сделки по купле-продаже;
• ведения переговоров с инвесторами.

Если собственник примет решение сносить недостроенный объект, то для указанных видов работ надо обязательно заказывать изготовление отдельного проекта.  

Оценка незавершенного строительства не во всех случаях проходит гладко. Проблемы могут возникать из-за того, что:

• Рынок спроса и предложений на недостроенные объекты не сильно развит. Это приводит к тому, что реальную рыночную стоимость строения не всегда можно точно определить. Может понадобиться корректировка.
• Сложность и объём объекта может привести впоследствии к удорожанию услуги и затягиванию сроков проведения оценочных работ.
• Не всегда можно правильно определить технические характеристики, объём выполненных работ, исходя из наличия данных, отражённых в сметной и проектной документации.
• Точно определить кадастровую и рыночную стоимость здания невозможно по причине отсутствия всех разрешительных документов на земельный участок и расположенный на нём объект недвижимости.

Если вы закажете оценку недостроя в инжиниринговой компании ООО «ГеоГлобал», то всегда можете рассчитывать на качество предложенных услуг и правильный итоговый документ! Обо всех условиях сотрудничества вы сможете узнать, позвонив по нашим телефонам, или заказав обратный звонок менеджера.