123242 г. Москва,
Новинский бульвар 31,
офис 8-07
Новинский бульвар 31,
офис 8-07
Технадзор в Москве и Московской области
Правила землепользования и застройки
Получим градостроительный план ужe «завтра»
и внесём изменения в ПЗЗ
Цена установлена по договору и никаких дополнительных плат
Соберём нужный пакет документов
Оформим и согласуем ИРД
Рассчитаем эффективность проекта и снимем риски
Гарантии — 100%
Конфиденциальность
— 120%
Получите бесплатно
экспертный аудит Вашей документации
уже при первой встрече:
Для тех кто ценит свои ресурсы
Подготовим проект планировки территории
Подготовим проект межевания территории
Проведем экспертную проверку документов
Определим возможность внесения изменений в ПЗЗ
Получим выписку из ПЗЗ
Получим ГПЗУ
Что такое ПЗЗ, как и кем они разрабатываются, изменяются и выдаются
Что представляют собой правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ или Правила), какую структуру они имеет, как разрабатываются? Какие существуют варианты внесения изменений, как можно оформить выписку и какие последствия могут быть при его отсутствии? Ответы на все эти вопросы приведем в данной статье.
Общее понятие ПЗЗ для земельного участка
Таким образом, если объединить эти два понятия в одно, то Правила застройки и землепользования города представляют собой разработанный и утверждённый органом местного управления нормативно-правовой акт, который позволяет упорядочить использование земельных участков (ЗУ), установить границы территориальных зон (с отображением их на карте). Документ регламентирует порядок регулирования вопросов организации и развития территории, осуществления строительства или реконструкции, благоустройства города и регионов, создает условия для привлечения инвестиций.
Перед началом возведения любого объекта каждый застройщик обязан опираться на нормы местных Правил застройки и землепользования, которые устанавливают ограничения и предусматривают конкретный вид строительства на выбранном земельном участке.
Определение и документальное оформление правил землепользования и застройки осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. (ГрК РФ) Эти правила применяются для регулирования процессов застройки территорий, расположенных в населённых пунктах (деревнях, посёлках, городах). После утверждения состава Правил застройки и землепользования уполномоченным органом он считается обязательным к исполнению законом. Эти условия должны учитываться при разработке иных законопроектов. Поэтому другие бумаги, имеющие отношение к проектам градостроительства, не должны содержать правила или постановления, не соответствующие правилам.
В столице документ утвержден приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Москвы и МО.
Правила застройки и землепользования в Москве
Весь город поделен на территориальные зоны, границы и особенности которых нужно учитывать перед строительством. Владельцы бизнеса руководствуются Генеральным планом и правилами землепользования и застройки города Москва. Данные бумаги сопровождают застройку любого населенного пункта, так как обеспечивают гармоничное развитие. При этом особое внимание уделяется сохранению историко-культурных и экологически важных объектов.
Благодаря этим документам застройщик на законных основаниях сможет использовать разрешенные территории. Тщательное изучение Правил застройки и землепользования позволяет инвесторам или кредитным организациям сделать обоснованный выбор для вложения средств. Инжиниринговая компания «GeoGlobal/GG» проведёт независимую экспертизу и предоставит актуальные данные заказчику. После чего клиент владея подлинной информацией, решает вопрос о финансировании проекта.
В документе обозначено:
- территориальная зона, на которой расположен объект;
- какого вида здания и сооружения могут находиться на данной территории;
- какова максимально допустимая высота возведения;
- плотность застройки территории, максимально возможное количество зданий.
Данные правила землепользования и застройки Московской области регламентированы действующим законодательством.
Польза ПЗЗ для государства и бизнеса
Благодаря утверждённым Правилам муниципальный орган сможет:
- грамотно планировать развитие своего населённого пункта, сохранив объекты культурного наследия и обеспечив охрану здоровья людей и окружающей среды;
- чётко отрегулировать отношения между властью и бизнесом;
- обеспечить эффективную деятельность бизнес-структур;
- привлечь застройщиков со своими инвестициями;
- защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, в т.ч. правообладателей земельных наделов и капитальных объектов
Запишитесь на подробную консультацию
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
или позвоните нам +7 (495) 928 16 68
Использование Правил при проведении строительства
Местные муниципальные образования, в соответствии с нормами ГрК РФ, в каждом населённом пункте определяют условия возведения промышленных, коммерческих, производственных или жилых зданий (сооружения). Использование Правил застройки и землепользования в строительстве позволяет утвердить генеральный план населённого пункта, строительные проекты, проводить муниципальный контроль в области застроек.
Структура ПЗЗ
Этот масштабный документ включает в себя три части, которые дополняются десятками приложений (протоколами общественных слушаний, заключениями).
Общая (основная) часть
B ней указывается регламент строительной деятельности, который разработан для конкретного поселения, и определяются:
- порядок выделения земельного участка и подготовки к строительству;
- возможность изменения физическими или юридическими лицами видов разрешённого использования земельного участка и объектов капитального строительства;
- порядок подготовки муниципальными органами документов по планировке территорий, проведению общественных слушаний и выделению земельного участка;
- принцип предоставления земли;
- проведение подготовительных мероприятий по застройке территории;
- условия выдачи разрешения на проведение строительно-монтажных работ;
- особенности выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Каким образом вносят изменения в правила землепользования и застройки города Москвы
Существуют специальные комиссии, которые регулируют разработку, а также вносят поправки. Компания «GeoGlobal/GG» помогает своим заказчикам правильным образом оформить прошение на возведение объекта объектов капитального строительства, который требует изменение правил землепользования и застройки в районе Москвы. Специалисты сопровождают клиента на всех этапах, начиная с создания проектной документации, которая подается в соответствующие структуры, и заканчивая презентацией в Правительстве столицы, которое выносит окончательное решение. Сотрудники также будут рядом во время всех общественных слушаний.
Однако, для того чтобы внести изменения в ПЗЗ должны быть веские причины, к которым относятся:
- Несогласованность с генпланом развития города (населенного пункта, поселения).
- Территории или объекты стратегического планирования используют неэффективно, нет их развития.
- Не соблюдаются законные права и интересы граждан должным образом.
- По причине существования правил невозможно снизить стоимость земельных участков.
- Объективные условия для внесения поправок в существующие бумаги.
Весь процесс занимает немало времени. Поданные бумаги сначала рассматривают в течение тридцати дней в органах градостроительстве и архитектуры, после документ изучает окружная и городская комиссии. После одобрения начинаются общественные слушания. Структура исполнительной власти представляет протоколы Правительству, которое в течение тридцати дней обязано вынести свой вердикт.
Особенности разработки документации
Правила землепользования и застройки города разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК РФ органами местного самоуправления и размещаются на сайте администрации населённого пункта.
В процессе подготовки используют генплан города, техдокументацию и результаты общественных слушаний. Все этапы контролирует глава администрации. Для этого назначается специальная комиссия. Информация о начале работы комиссии, её составе, порядке и сроках подготовки документов публикуется на сайте администрации в течение 10 дней до начала работы.
Готовая проектная документация проверяется на соответствие генплану и техдокументации. В течение 10 дней глава администрации, при отсутствии замечаний, назначает публичные обсуждения, которые длятся около 3 месяцев. В случае необходимости в главный документ градостроительного зонирования вносятся изменения, после чего в течение 15-дневного срока принимается решение об утверждении или отправке на доработку. Утверждённые правила размещаются на сайте администрации или доводятся до людей любым другим доступным способом.
С учётом того, что Правила могут затрагивать интересы строительных компаний и экологических организаций, общественные слушания могут затянуться на долгие месяцы.
Территориальные зоны могут выделяться с учётом того, какой вид использования установлен для конкретной части города и земельного участка. Они делятся на несколько зон:
- для жилых застроек;
- для общественных и деловых построек, к которым относятся учебные заведения, больницы, объекты спорта;
- для производства;
- для транспортной инфраструктуры;
- рекреационные;
- для размещения инженерных коммуникаций;
- для сельхоз нужд;
- специального назначения (кладбища).
Чтобы определить границы этих и иных частей города, нужно провести территориальное зонирование.
Возможность оспаривания принятых Правил
В том случае, когда Правила не соответствуют закону или противоречат интересам юридических или физических лиц, последние имеют право оспорить действия государственных органов в суде. Одновременно обратиться в суд могут и представители государственных или региональных органов власти, когда подготовленные документы не соответствуют разработанным схемам планирования РФ или территориального планирования.
Когда должны вноситься изменения в ПЗЗ
Внесение изменений проводится, когда требования этих правил стало сложно или невозможно выполнять. При этом учитываются изменившиеся обстоятельства. Существует множество причин, из-за которых невозможно применение старых требований. По регламенту к ним относятся:
- Несоответствие допустимых мер пользования земельным участком правилам пользования или развития территории, к которой относится конкретный участок.
- Невозможное строительство новых объектов капитального строительства (одного или нескольких) из-за создаваемых правилами препятствий.
- Несоответствие изменений после их внесения в проекты межевания территорий, ПЗЗ и застройки участка, который расположен на данных территориях.
- Расширение перечня разрешённых видов использования надела в соответствии с потребностями его владельца.
- Установления или изменения границ территории, в пределах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
- Возникновение препятствий для деятельности инвесторов в связи с действующими регламентами территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок, или соседними территориями.
Перед внесением поправок должен быть проведён градостроительный аудит ЗУ . По его результатам готовится дорожная карта разработки нового документа или необходимости внесения изменений в действующий.
В каждом населённом пункте, независимо от его величины, можно запросить информацию, находящуюся в местных Правилах (правила пользования, техпараметры и другие данные). Для этого можно заказать выписку из этого документа, обратившись в МФЦ, на сайт Госуслуг или в территориальный градостроительный департамент. Выписку можно оформить на территориальную зону или в отношении конкретной территории. Для этого надо подготовить документ, в котором указать адрес участка, его кадастровый номер и площадь.
Отличие генплана и ПЗЗ
Если генплан носит описательный характер и предназначен для определения границы населённого пункта, территориальных зон с целью размещения в дальнейшем различных объектов капитального строительства, то Правила носят регламентирующий характер и определяют, что, как, где, каким образом и когда можно возводить.
Оформление и возможность изменения ПЗЗ в Москве
Чтобы изучить информацию из принятых Правил, которая имеется в открытом доступе, можно заказать выписку из ГПЗУ. Запросить выписку может любое лицо, которое в этом заинтересовано. Информация о территориальных зонах может быть государственным секретом или находиться под защитой закона о персональных данных граждан.
Для получения выписки нужно направить запрос непосредственно в местный муниципальный орган, МФЦ или через портал Госуслуг. Оформление займёт около 10 суток. Если нужно оформить бумажный вариант выписки, то обращаться нужно Москомархитектуру.
Какие ограничения могут устанавливаться ПЗЗ Москвы Московской области и как их обойти
Ограничения Правил застройки и землепользования муниципального органа могут влиять на возможность начала строительно- монтажных или реконструкционных работ или на дозволяемые параметры строительства. К ним относят:
- обременение земельного участка в силу закона или судебного решения;
- установление санитарно-защитных или водоохранных зон или других зон, в пределах которых запрещено или ограничено строительство;
- установление вида разрешённого использования земельного надела.
Чтобы обойти подобные ограничения, нужно будет:
- внести изменения в ПЗЗ или оспорить находящиеся в них сведения через суд;
- заказать оценочные мероприятия градостроительного потенциала;
- изменить характеристики строительных работ, приведя параметры в соответствие с существующими ограничениями;
- попытаться внести изменения в вид разрешённого использования земельного надела;
- прекратить строительство.
Сделать это лучше при помощи квалифицированных специалистов ООО «ГеоГлобал», т.к. нужно будет заказывать обследования, экспертиз, собирать нужные документы, взаимодействовать со специалистами муниципальных и гос. органов.
В каких случаях в проведении изменений ПЗЗ может быть отказано
После направления запроса на изменения в ПЗЗ в их проведении может быть отказано по результатам аудита. Чаще всего отказ от муниципальных органов и местных властей возможен при:
- Представлении заявления и перечня документов, которые не соответствуют установленным требованиям.
- Представлении неполного пакета документов.
- Отсутствии сведений о градостроительном потенциале территории, который оценивается предварительно. Эти сведения должны подготавливаться согласно пунктам 2.6, 2.7. Порядка, которым предусматривается направление и в правила ПЗЗ г. Москвы.
- Неправильном заполнении обязательных полей при подаче заявления в интерактивной форме на портале.
- Невозможности прочтения электронных образцов документов, которые указаны в п. 2.4 установленного порядка.
- Подаче заявления, которое аналогично ранее направленному экземпляру и находится на рассмотрении специальной территориальной комиссией.
- Указании в заявлении или (и) перечне прилагаемых документов недостоверной информации, а также несоответствии её состоянию территории, которое существует на текущий момент.
- Несоответствии предложений установленным законодательством РФ требованиям, которые подлежат обязательному исполнению.
- Несоответствии предложений установленным требованиям или градостроительному развитию территории к взаимному расположению существующих или находящихся на стадии проектирования объектов капитального строительства.
Для принятия положительного решения необходимо результаты градостроительного аудита подать в соответствующем формате. Для успешного решения данной проблемы воспользуйтесь услугами компании ООО «ГеоГлобал», оставив заявку на нашем сайте.
Наши сотрудники помогут решить сложные вопросы. При необходимости подготовят требуемые документы, выполнят градостроительный аудит, соберут обосновывающие сведения, займутся сопровождением процедуры на всех этапах её проведения.
Для чего нужно получать градостроительный потенциал перед заказом ГПЗУ
Указанный документ — это анализ застраиваемого ЗУ, который нужно проводить до оформления документов по планировке территории (включая ГПЗУ). Заказав такое заключение, вы:
- уменьшите сроки на снятие или изменение ограничений, наложенных Правилами;
- сможете определиться с решением о целесообразности проведения строительно-монтажных и реконструкционных мероприятий с учётом наличия допустимых параметров и расчётных показателей объекта недвижимости;
- оцените инвестиционные риски при реализации проекта.
Классификация в ПЗЗ Москвы и области
В федеральном классификаторе ЗУ отражены общие условия разрешённого использования наделов.
В Правилах застройки и землепользования Московской области или Москвы есть свой более подробный классификатор видов разрешённого использования ЗУ и объектов недвижимости. Разрешённое использование, в соответствии с муниципальным классификатором, установлено в выдаваемых ГПЗУ и учитывается во время оформления разрешения на проведение строительно-монтажных или же реконструкционных мероприятий.
Помощь «GeoGlobal/GG» в вопросах правил землепользования и застройки Москвы и Московской области
Все специалисты компании обладают большим практическим опытом в решении подобных проблем. Профессионалы проведут подробную консультацию обо всех нюансах ПЗЗ, подскажут действенные решения по объекту заказчика и т.д.
Компания в течение многих лет работает с крупными застройщиками Москвы и Московской области. Специалисты сопровождают клиентов на всех этапах возведения здания, начиная с оформления разрешительной документации и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Заказчики также выбирают «GeoGlobal/GG» из-за ряда таких преимуществ:
- Выполняем все задачи в минимальные сроки. Штат квалифицированных работников правильно умеет распределять время на каждую процедуру, а также грамотно подходит к решению всевозможных проблем.
- Открытые условия сотрудничества. Команда всегда отчитывается о проделанной работе, а также сообщает шансы на успех всего проекта, в случае необходимости предлагает альтернативу.
- Действуют доступные цены, которые соответствуют качеству предоставляемых услуг.
«GeoGlobal/GG» проконсультирует обратившегося на всех этапах или может подключиться на определенном этапе.
Основные услуги
Выполним полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве, от этапа разработки до сдачи данного объекта в эксплуатацию.
Комплексная оценка и анализ земельного участка с определением его градостроительного потенциала.
Оформим и получим градостроительный документ (ГПЗУ) с фиксацией в нем разрешенных параметров застройки земельного участка.
Оформим пакет исходно-разрешительной документации, на строительство объектов недвижимости.
Процедура осуществляется в соответствии с регламентами в сфере градостроительства.
Получение разрешения на строительство
Предусмотрим все особенности процедуры получения разрешения на строительство.
ЗОС объекта — это заключение органа гос. управления, занимающегося вопросами строительного надзора.
Для исключения Гос. Инспекция по недвижимости составляет акт по результатам проведения обследования комиссией.
Легализация самовольных построек
Если вы планируете легализировать объект недвижимости через суд, то его нужно предварительно поставить на учёт в государственном регистрационном органе
Проект благоустройства территории
Чтобы успешно реализовать благоустройство территории, нужно подобрать исполнительных подрядчиков.
Эксперты в сфере исследований и подготовки экологической документации выполнили более 100 проектов для промышленной, сельскохозяйственной и транспортной отрасли
Осуществляем контрольно-проверочные мероприятия, обеспечиваем строгое соблюдение качества СМР.
Запишитесь на подробную консультацию
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
или позвоните нам +7 (495) 928 16 68
Нам доверяют
г. Москва, Новинский бульвар 31, офис 8-07
