Правила землепользования и застройки

Проверим ВРИ,ТЭП и ограничения
на Вашем земельном участке!

Звоните!

+7 (495) 928-16-68

Получим градостроительный план ужe «завтра»

и внесём изменения в ПЗЗ

Цена установлена по договору и никаких дополнительных плат

Соберём нужный пакет документов

Оформим и согласуем ИРД

Рассчитаем эффективность проекта и снимем риски

Гарантии — 100%

Конфиденциальность
— 120%

Получите бесплатно
экспертный аудит Вашей документации
уже при первой встрече:

Для тех кто ценит свои ресурсы

Подготовим проект планировки территории

Подготовим проект межевания территории

Проведем экспертную проверку документов

Определим возможность внесения изменений в ПЗЗ

Получим выписку из ПЗЗ

Получим ГПЗУ

Что такое ПЗЗ, как и кем они разрабатываются, изменяются и выдаются

Что представляет собой такой документ, как правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ или Правила), какую структуру он имеет, как разрабатывается? Какие существуют варианты внесения изменений, как можно получить выписку из этого документа и какие последствия могут быть при его отсутствии? Ответы на все эти вопросы можно получить после ознакомления с данной статьёй.

Общее понятие ПЗЗ для земельного участка

Таким образом, если объединить эти два понятия в одно, то Правила застройки и землепользования города представляют собой разработанный и утверждённый органом местного управления нормативно-правовой акт, который позволяет регламентировать использование земельных участков (ЗУ), установить зонирование территорий и их генеральный план. Перед началом возведения любого объекта каждый застройщик обязан опираться на нормы местных ПЗЗ, которые устанавливают ограничения и предусматривают конкретный вид строительства на выбранном ЗУ.

Определение и документальное оформление правил землепользования и застройки (ПЗЗ) осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. (ГрК РФ) Эти правила применяются для регулирования процессов застройки территорий, расположенных в населённых пунктах (деревнях, посёлках, городах). После утверждения состава ПЗЗ уполномоченным органом он считается обязательным к исполнению законом, который должен учитываться при разработке иных законопроектов. Поэтому другие документы, имеющие отношение к проектам градостроительства, не должны содержать правила или постановления, не соответствующие ПЗЗ.

Что важнее: правила землепользования и застройки Москвы или Генеральный план?

Данные протоколы весьма похожи между собой, в связи с тем, что оба решают вопросы согласованного строительства. Однако генплан скорее относят к стратегической планировке всего города и области. В документе обозначены границы самого населенного пункта, крупные муниципальные участки, каковы функции определенных зон. Также расписана перспектива будущей застройки территорий. Впрочем, в генеральном плане, в отличие от ПЗЗ, не указывают методы, которые непосредственно регулируют возведение зданий и сооружений.

В актуальных по последнему законодательству правилах землепользования и застройки четко обозначены требования по базированию объектов и нормы градостроения. Грубо говоря, такие бумаги несут всю информацию о том, как разрешено использовать нужный земельный участок. В документах указаны отдельные зоны для которых существуют свои условия застройки:

жилые зоны (под многоквартирное и индивидуальное строительство, и смешанные);
охраняемые зоны (исторического и культурного наследия, природных объектов, инженерных связей и т.д.);
территории военных;
приаэродромные зоны и т.д.

ПЗЗ регламентирует какие виды земель в Москве и Московской области можно использовать, ставят ограничения для строительства определенных зданий и сооружений, вносят обозначение о максимальном размере планируемых объектов, а также определяют, как именно должна прокладываться инфраструктура.

Навигация по странице:

Рекомендации

ПЗЗ в Москве

Весь город поделен на определенные зоны, особенности которых нужно учитывать перед строительством. Владельцы бизнеса руководствуются в первую очередь двумя основными документами: Генеральным планом и правилами землепользования и застройки города Москва. Далее ПЗЗ. Данные документы сопровождают застройку любого населенного пункта, так как обеспечивают гармоничное развитие. При этом особое внимание уделяется сохранению историко-культурных и экологически важных объектов.

Благодаря этим документам застройщик на законных основаниях сможет использовать разрешенные участки земли. Тщательное изучение ПЗЗ позволяет инвесторам или кредитным организациям сделать обоснованный выбор для вложения средств. Инжиниринговая компания «GeoGlobal/GG» проведёт независимую экспертизу и предоставит актуальные данные заказчику. После чего клиент владея подлинной информацией, решает вопрос о финансировании проекта.

В ПЗЗ обозначено:

территориальная зона, на которой расположен объект;
какого вида здания и сооружения могут находиться на данном участке земли;
какова максимально допустимая высота возведения;
плотность застройки территории, максимально возможное количество зданий.

Данные правила землепользования и застройки Московской области регламентированы действующим законодательством.

Польза ПЗЗ для государства и бизнеса

Благодаря утверждённым Правилам муниципальный орган сможет:

грамотно планировать развитие своего населённого пункта, сохранив объекты культурного наследия и обеспечив охрану здоровья людей и окружающей среды;
чётко отрегулировать отношения между властью и бизнесом;
обеспечить эффективную деятельность бизнес-структур;
привлечь застройщиков со своими инвестициями.

Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение

или позвоните нам +7 (495) 928 16 68

Использование Правил при проведении строительства

Местные муниципалитеты, в соответствии с нормами ГрК РФ, в каждом населённом пункте определяют, каким образом и на каком земельном участке можно возводить промышленные, коммерческие, производственные или жилые здания (сооружения). Использование ПЗЗ в строительстве позволяет утвердить генеральный план населённого пункта, строительные проекты, проводить муниципальный контроль в области застроек.

Использование Правил в землепользовании

ПЗЗ — это общий свод правил, который применяется в сфере землеустройства и градостроительной деятельности. Он используется при осуществлении взаимоотношений между гражданами, госорганами и учреждениями, компаниями любых форм собственности.

В каждом населённом пункте использование ЗУ и его застройка определяются нормами ГрК РФ. В этом случае Правила являются своеобразным регламентом градостроительной деятельности в населённых пунктах, который создаётся для того, чтобы упорядочить процесс строительства и установить границы между разрешёнными и неразрешёнными действиями. В каждом населённом пункте ПЗЗ утверждаются нормативным актом органов местного самоуправления и определяют, каким образом город будет разделён на отдельные зоны и каким образом эти зоны можно будет затем использовать. Местные правила должны разрабатываться на основании общих положений, утверждённых в ГрК РФ.

Структура ПЗЗ

Этот масштабный документ включает в себя три части, которые дополняются десятками приложений (протоколами публичных слушаний, заключениями).

Общая (основная) часть

B ней указывается регламент строительной деятельности, который разработан для конкретного населённого пункта, и определяются:

порядок выделения ЗУ и подготовки к строительству;
возможность изменения физическими или юридическими лицами видов разрешённого использования ЗУ и объектов капстроительства;
порядок разработки муниципальными органами документов по планировке территорий, проведению общественных слушаний и выделению ЗУ;
принцип предоставления ЗУ;
проведение подготовительных работ по застройке ЗУ;
условия выдачи разрешения на проведение строительно-монтажных работ;
особенности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Графическая часть

Должна соответствовать основной. Она изготовлена в виде подробной карты с границами территориальных зон, к каждой из которых прикрепляется ЗУ. В ней содержатся:

границы населённого пункта;
пределы зон застройки и их масштабы;
пределы санитарных и других особых зон.

Специальная часть

Связана с разработанными и включёнными в неё градостроительными регламентами, а также правовым режимом конкретного земельного надела. Для каждой территории разрабатывается свой регламент, цель которого — обеспечение рационального использования ЗУ. Каждый регламент разрабатывают с учётом вида территориальной зоны и особых правил её использования. Благодаря принятому регламенту определяется цель использования конкретного земельного надела с учётом вида строительно-монтажных или реконструкционных работ, общего масштаба застройки, размеров ЗУ и его границ.

Каким образом вносят изменения в правила землепользования и застройки города Москвы

Существуют специальные комиссии, которые регулируют разработку, а также вносят поправки в ПЗЗ. Компания «GeoGlobal/GG» помогает своим заказчикам правильным образом оформить прошение на строительство объекта, который требует изменение правил землепользования и застройки в районе Москвы. Специалисты сопровождают клиента на всех этапах, начиная с создания проекта, который подается в соответствующие структуры, и заканчивая презентацией в Правительстве столицы, которое выносит окончательное решение. Сотрудники также будут рядом во время всех публичных слушаний.

Однако для того чтобы внести изменения в ПЗЗ должны быть веские причины, к которым относятся:

Несогласованность с генпланом развития города.
Участки земли или объекты стратегического планирования используют неэффективно.
Не соблюдаются законные права и интересы граждан должным образом.
По причине существования правил невозможно снизить стоимость земельных участков.
Объективные условия для внесения поправок в существующие ПЗЗ.

Весь процесс занимает немало времени. Поданный проект сначала рассматривают в течение тридцати дней в органах градостроительстве и архитектуры, после документ изучает окружная и городская комиссии. После одобрения начинаются публичные слушания. Структура исполнительной власти представляет протоколы Правительству, которое в течение тридцати дней обязано вынести свой вердикт.

Особенности разработки ПЗЗ

Правила землепользования и застройки города разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК РФ органами местного самоуправления и размещаются на сайте администрации населённого пункта.

В процессе разработки используют генплан города, техдокументацию и результаты общественных слушаний. Все этапы разработки контролирует глава администрации. Для этого назначается специальная комиссия. Информация о начале работы комиссии, её составе, порядке и сроках разработки публикуется на сайте администрации в течение 10 дней до начала работы.

Готовый проект проверяется на соответствие генплану и техдокументации. В течение 10 дней глава администрации, при отсутствии замечаний, назначает публичные обсуждения, которые длятся около 3 месяцев. В случае необходимости в ПЗЗ вносятся изменения, после чего в течение 15-дневного срока принимается решение об утверждении или отправке на доработку. Утверждённые правила размещаются на сайте администрации или доводятся до людей любым другим доступным способом.

С учётом того, что Правила могут затрагивать интересы строительных компаний и экологических организаций, общественные слушания могут затянуться на долгие месяцы.

Территориальные зоны могут выделяться с учётом того, какой вид использования установлен для конкретного района и ЗУ. Они делятся на несколько зон:

для жилых застроек;
для общественных и деловых построек, к которым относятся учебные заведения, больницы, объекты спорта;
для производства;
для транспортной инфраструктуры;
рекреационные;
для размещения инженерных коммуникаций;
для сельхоз нужд;
специального назначения (кладбища).

Чтобы определить эти и иные зоны, нужно провести территориальное зонирование.

Возможность оспаривания принятых Правил

В том случае, когда Правила не соответствуют закону или противоречат интересам юридических или физических лиц, последние имеют право оспорить действия государственных органов в суде. Одновременно обратиться в суд могут и представители государственных или региональных органов власти, когда подготовленные ПЗЗ не соответствуют разработанным схемам планирования РФ или территориального планирования.

Когда должны вноситься изменения в ПЗЗ

Изменения в ПЗЗ вносятся, когда требования этих правил стало сложно или невозможно выполнять. При этом учитываются изменившиеся обстоятельства. Существует множество причин, из-за которых невозможно применение старых требований ПЗЗ.

К ним относятся:

Несоответствие допустимых мер пользования земельным участком (ЗУ) правилам пользования территорией, к которой относится конкретный участок.
Невозможное строительство новых объектов (одного или нескольких) из-за создаваемых ПЗЗ препятствий.
Несоответствие изменений, внесённых в проекты межевания территорий, ПЗЗ и застройки участка, который расположен на данных территориях.
Расширение перечня разрешённых видов использования ЗУ в соответствии с потребностями его владельца.
Возникновение препятствий для деятельности инвесторов в связи с действующими регламентами территориальной зоны, в пределах которой расположен ЗУ, или соседними территориями.

Перед внесением поправок в ПЗЗ должен быть проведён градостроительный аудит ЗУ. По его результатам определяется возможность разработки нового проекта или необходимости внесения изменений в действующий документ.

В каждом населённом пункте, независимо от его величины, можно получить информацию, находящуюся в Правилах (правила пользования ЗУ, техпараметры и другие данные). Для этого можно заказать выписку из этого документа, обратившись в МФЦ, на сайт Госуслуг или в территориальный градостроительный департамент. Выписку можно получить на территориальную зону или в отношении конкретного ЗУ. Для этого надо подготовить документ, в котором указать адрес участка, его кадастровый номер и площадь.

Кто может вносить изменения в принятые Правила?

B соответствии с нормами ст. 33 ГрК РФ, в Правила можно вносить изменения. Сделать это могут заинтересованные лица (собственники ЗУ, государственные органы, физические или юридические лица, чьи права были нарушены).

Как вносятся изменения в ПЗЗ Москвы

Внесение изменений в действующие ПЗЗ Москвы должно осуществляться согласно ПП № 120 от 28.03.2017г.

Любые строительные проекты в границах Москвы должны реализовываться в соответствии с вышеуказанным документом. В Постановлении Правительства РФ № 457 от 17 мая 2018 года определены возможность и порядок проведения процедуры по внесению изменений в ПЗЗ Москвы.

На начальном этапе внесения изменений необходимо провести градостроительный аудит с привлечением инженеров, а также обратиться за помощью к специалистам Городского Кадастрового Бюро. В процессе проведения данной процедуры поэтапно выполняются следующие виды работ:

Проведение градостроительного аудита. При этом определяются возможности использования, имеющегося ЗУ в соответствии с правилами пользования территориальной зоной.
Разработка дорожной карты действий, подлежащих выполнению, для внесения изменений в ПЗЗ.
Подготовка буклета в органы самоуправления Москвы в соответствии с ПП №457 и со следующими сведениями:
- Пояснительной запиской, в которой содержатся все требования, касающиеся новых ПЗЗ.
- Ситуационным планом с обозначением границ целевого ЗУ и всех объектов капитального строительства.
- Показателями предела обустройства ЗУ и территориальной зоны, который минимально допустим, объектами социальной, энергетической и транспортной инфраструктур. Также необходимо внесение показателей минимального уровня доступности вышеперечисленных объектов для населения.
- Схемой всех объектов, строительство которых планируется в пределах ЗУ, вместе с пояснениями их технико-экономических особенностей.
Обращение Команды Городского Кадастрового Бюро в Комиссию, которая занимается вопросами, связанными с градостроительством, землепользованием и застройкой.
Согласование внесения поправок в ПЗЗ Москвы (при необходимости) с предприятиями и организациями, интересы или объекты которых расположены на ЗУ, территориальной зоне или проектируется будущее строительство на них.
Прохождение Городской, Окружной комиссий, а также публичных слушаний по вопросам, связанным с градостроительством, землепользованием и застройкой.
Получение распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ после прохождения Городской земельной комиссии г. Москвы.
Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), в котором содержатся регламенты о параметрах строительных проектов на ЗУ в будущем.
Отказ в проведении изменений ПЗЗ.

Отличие генплана и ПЗЗ

Если генплан носит описательный характер и предназначен для определения границы населённого пункта, проведения зонирования территории с целью размещения в дальнейшем различных объектов, то Правила носят регламентирующий характер и определяют, что, как, где, каким образом и когда можно возводить.

Оформление и возможность изменения ПЗЗ в Москве

Чтобы получить нужную информацию из принятых Правил, которая имеется в открытом доступе, можно заказать выписку из ГПЗУ. Получить выписку может любое лицо, которое в этом заинтересовано. Информация об отдельных зонах может быть государственным секретом или находиться под защитой закона о персональных данных граждан.

Для получения выписки из ПЗЗ Москвы или Московской области нужно направить запрос непосредственно в муниципальный орган, МФЦ или через портал Госуслуг. Оформление займёт около 10 суток. Если нужно получить бумажный вариант выписки, то обращаться нужно Москомархитектуру.

Какие ограничения могут устанавливаться ПЗЗ Москвы Московской области и как их обойти

Ограничения ПЗЗ Москвы и области могут влиять на возможность начала строительно- монтажных или реконструкционных работ или на дозволяемые параметры строительства. К ним относят:

обременение ЗУ в силу закона или судебного решения;
установление санитарно-защитных или водоохранных зон или других зон, в пределах которых запрещено или ограничено строительство;
установление вида разрешённого использования ЗУ.

Чтобы обойти подобные ограничения, нужно будет:

внести изменения в ПЗЗ или оспорить находящиеся в них сведения через суд;
заказать проведение оценочных мероприятий градостроительного потенциала;
изменить характеристики строительных работ, приведя параметры в соответствие с существующими ограничениями;
попытаться внести изменения в вид разрешённого использования земельного надела;
прекратить строительство.

Сделать это лучше при помощи квалифицированных специалистов ООО «ГеоГлобал», т.к. нужно будет заказывать проведение обследований, экспертиз, собирать нужные документы, взаимодействовать со специалистами муниципальных и гос. органов.

В каких случаях в проведении изменений ПЗЗ может быть отказано

После направления запроса на изменения в ПЗЗ в их проведении может быть отказано по результатам аудита. Чаще всего отказ от органов самоуправления можно получить при:

Представлении заявления и перечня документов, которые не соответствуют установленным требованиям.
Представлении неполного пакета документов.
Отсутствии сведений о градостроительном потенциале территории, который оценивается предварительно. Эти сведения должны подготавливаться согласно пунктам 2.6, 2.7. Порядка, которым предусматривается направление и в правила ПЗЗ г. Москвы.
Неправильном заполнении обязательных полей при подаче заявления в интерактивной форме на портале.
Невозможности прочтения электронных образцов документов, которые указаны в п. 2.4 установленного порядка.
Подаче заявления, которое аналогично ранее направленному экземпляру и находится на рассмотрении специальной комиссией.
Указании в заявлении или (и) перечне прилагаемых документов недостоверной информации, а также несоответствии её состоянию территории, которое существует на текущий момент.
Несоответствии предложений установленным законодательством РФ требованиям, которые подлежат обязательному исполнению.
Несоответствии предложений установленным требованиям или градостроительному развитию территории к взаимному расположению существующих или находящихся на стадии проектирования объектов.

Для принятия положительного решения необходимо результаты градостроительного аудита подать в соответствующем формате. Для успешного решения данной проблемы лучше обратиться в компанию ООО «ГеоГлобал».

Наши сотрудники помогут решить сложные вопросы. При необходимости подготовят требуемые документы, проведут градостроительный аудит, соберут обосновывающие сведения, займутся сопровождением процедуры на всех этапах её проведения.

Для чего нужно получать градостроительный потенциал перед заказом ГПЗУ

Указанный документ — это анализ застраиваемого ЗУ, который нужно проводить до получения ГПЗУ. Заказав такое заключение, вы:

уменьшите сроки на снятие или изменение ограничений, наложенных Правилами;
сможете определиться с решением о целесообразности проведения строительно-монтажных и реконструкционных работ с учётом наличия допустимых параметров и расчётных показателей объекта недвижимости;
оцените инвестиционные риски при реализации проекта.

Классификация в ПЗЗ Москвы и области

В федеральном классификаторе ЗУ отражены общие условия использования ЗУ.

В ПЗЗ Московской области или Москвы есть свой более подробный классификатор видов разрешённого использования ЗУ и объектов недвижимости. Разрешённое использование, в соответствии с этим классификатором, установлено в выдаваемых ГПЗУ и учитывается во время получения разрешения на проведение строительно-монтажных или же реконструкционных работ.

Вспомогательные виды

Кроме основных видов разрешённого использования, в ПЗЗ Москвы в зонах охраняемого землепользования широко применяются вспомогательные виды. Используя их, можно будет без внесения изменения в Правила изменять фактическое использование части объектов, расположенных на ЗУ.

Этот вариант актуален для собственников объектов производственной, промышленной или складской недвижимости, которые хотели бы перевести её под магазины, кафе или офисные помещения. Градостроительный регламент сделать это в полном объёме не разрешает, а при помощи вспомогательного вида разрешённого использования эти планы можно частично реализовать.

Если вы хотели бы быстро получить выписку из ПЗЗ или ГПЗУ или Вам нужна дополнительная информация о применении или изменении ПЗЗ, обратитесь за помощью к квалифицированным сотрудникам нашей компании ООО «ГеоГлобал». Качество услуг и приемлемые цены мы гарантируем.

Помощь «GeoGlobal/GG» в вопросах правил землепользования и застройки Москвы и Московской области

Все специалисты компании обладают большим практическим опытом в решении подобных проблем. Профессионалы проведут подробную консультацию обо всех нюансах ПЗЗ, подскажут действенные решения по объекту заказчика и т.д.

Компания в течение многих лет работает с крупными застройщиками Москвы и Московской области. Специалисты сопровождают клиентов на всех этапах возведения здания, начиная получением разрешительной документации и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Заказчики также выбирают «GeoGlobal/GG» из-за ряда таких преимуществ:

Выполняем работу в минимальные сроки. Штат квалифицированных работников правильно умеет распределять время на каждую процедуру, а также грамотно подходит к решению всевозможных проблем.
Открытые условия сотрудничества. Команда всегда отчитывается о проделанной работе, а также сообщает шансы на успех всего проекта, в случае необходимости предлагает альтернативу.
Действуют доступные цены, которые соответствуют качеству предоставляемых услуг.

«GeoGlobal/GG» проконсультирует обратившегося на всех этапах или может включиться в работу на определенном моменте.

Основные услуги

Технический заказчик

Выполним полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве, от этапа разработки до сдачи данного объекта в эксплуатацию.

Градостроительный аудит

Комплексная оценка и анализ земельного участка с определением его градостроительного потенциала.

Получение ГПЗУ

Оформим и получим градостроительный документ (ГПЗУ) с фиксацией в нем разрешенных параметров застройки земельного участка.

Оформление ИРД

Оформим пакет исходно-разрешительной документации, на строительство объектов недвижимости.

Изменение ВРИ

Процедура осуществляется в соответствии с регламентами в сфере градостроительства.

Получение разрешения на строительство

Предусмотрим все особенности процедуры получения разрешения на строительство.

Получение ЗОС

ЗОС объекта — это заключение органа гос. управления, занимающегося вопросами строительного надзора.

Исключение из 819 ПП

Для исключения Гос. Инспекция по недвижимости составляет акт по результатам проведения обследования комиссией.

Легализация самовольных построек

Если вы планируете легализировать объект недвижимости через суд, то его нужно предварительно поставить на учёт в государственном регистрационном органе

Проект благоустройства территории

Чтобы успешно реализовать благоустройство территории, нужно подобрать исполнительных подрядчиков.

Разработка проекта СЗЗ

Эксперты в сфере исследований и подготовки экологической документации выполнили более 100 проектов для промышленной, сельскохозяйственной и транспортной отрасли