Новинский бульвар 31,
офис 8-07
Технадзор в Москве и Московской области
Технадзор в Москве и Московской области
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Что представляют собой правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ или Правила), какую структуру они имеет, как разрабатываются? Какие существуют варианты внесения изменений, как можно оформить выписку и какие последствия могут быть при его отсутствии? Ответы на все эти вопросы приведем в данной статье.
Таким образом, если объединить эти два понятия в одно, то Правила застройки и землепользования города представляют собой разработанный и утверждённый органом местного управления нормативно-правовой акт, который позволяет упорядочить использование земельных участков (ЗУ), установить границы территориальных зон (с отображением их на карте). Документ регламентирует порядок регулирования вопросов организации и развития территории, осуществления строительства или реконструкции, благоустройства города и регионов, создает условия для привлечения инвестиций.
Перед началом возведения любого объекта каждый застройщик обязан опираться на нормы местных Правил застройки и землепользования, которые устанавливают ограничения и предусматривают конкретный вид строительства на выбранном земельном участке.
Определение и документальное оформление правил землепользования и застройки осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. (ГрК РФ) Эти правила применяются для регулирования процессов застройки территорий, расположенных в населённых пунктах (деревнях, посёлках, городах). После утверждения состава Правил застройки и землепользования уполномоченным органом он считается обязательным к исполнению законом. Эти условия должны учитываться при разработке иных законопроектов. Поэтому другие бумаги, имеющие отношение к проектам градостроительства, не должны содержать правила или постановления, не соответствующие правилам.
В столице документ утвержден приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Москвы и МО.
Данные протоколы весьма похожи между собой, в связи с тем, что оба решают вопросы согласованного строительства. Однако генплан скорее относят к стратегической планировке всего города и области. В документе обозначены границы самого муниципального образования, крупные участки, каковы функции определенных территориальных зон. Также расписана перспектива будущей застройки территорий. Впрочем, в генеральном плане, в отличие от Правил застройки и землепользования, не указывают методы, которые непосредственно регулируют возведение зданий и сооружений.
В актуальных по последнему законодательству правилах землепользования и застройки четко обозначены требования по базированию объектов и нормы градостроения. Грубо говоря, такие бумаги несут всю информацию о том, на каких условиях разрешено использовать нужный земельный участок. В карте градостроительного зонирования указаны территориальные зоны (и их границы) для которых существуют свои условия застройки:
Правила застройки и землепользования регламентируют какие виды земель в Москве и Московской области можно использовать, ставят ограничения для строительства определенных зданий и сооружений, вносят обозначение о максимальном размере планируемых объектов, а также определяют, как именно должна прокладываться инфраструктура.
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Навигация по странице:
Рекомендации
Весь город поделен на территориальные зоны, границы и особенности которых нужно учитывать перед строительством. Владельцы бизнеса руководствуются Генеральным планом и правилами землепользования и застройки города Москва. Данные бумаги сопровождают застройку любого населенного пункта, так как обеспечивают гармоничное развитие. При этом особое внимание уделяется сохранению историко-культурных и экологически важных объектов.
Благодаря этим документам застройщик на законных основаниях сможет использовать разрешенные территории. Тщательное изучение Правил застройки и землепользования позволяет инвесторам или кредитным организациям сделать обоснованный выбор для вложения средств. Инжиниринговая компания «GeoGlobal/GG» проведёт независимую экспертизу и предоставит актуальные данные заказчику. После чего клиент владея подлинной информацией, решает вопрос о финансировании проекта.
В документе обозначено:
Данные правила землепользования и застройки Московской области регламентированы действующим законодательством.
Благодаря утверждённым Правилам муниципальный орган сможет:
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Местные муниципальные образования, в соответствии с нормами ГрК РФ, в каждом населённом пункте определяют условия возведения промышленных, коммерческих, производственных или жилых зданий (сооружения). Использование Правил застройки и землепользования в строительстве позволяет утвердить генеральный план населённого пункта, строительные проекты, проводить муниципальный контроль в области застроек.
ПЗЗ — это общий свод правил, который применяется в сфере землеустройства и градостроительной деятельности. Он используется при осуществлении взаимоотношений между гражданами, госорганами и учреждениями, компаниями любых форм собственности.
В каждом поселении использование земельного учстка и его застройка определяются нормами ГрК РФ. В этом случае Правила являются своеобразным регламентом градостроительной деятельности в поселениях, который создаётся для того, чтобы упорядочить процесс строительства и установить границы между разрешёнными и неразрешёнными действиями. В каждом населённом пункте свод правил утверждаются нормативным актом органов местного самоуправления и определяют, где проходят границы территориальных зон, и каким образом территории можно будет затем использовать. Местные условия должны разрабатываться на основании общих положений, утверждённых в ГрК РФ.
Этот масштабный документ включает в себя три части, которые дополняются десятками приложений (протоколами общественных слушаний, заключениями).
B ней указывается регламент строительной деятельности, который разработан для конкретного поселения, и определяются:
Должна соответствовать основной. Она изготовлена в виде подробной карты с границами территориальных зон, к каждой из которых прикрепляется земля. В ней содержатся:
Границы могут быть показаны и на отдельных картах.
Связана с разработанными и включёнными в неё градостроительными регламентами, а также правовым режимом конкретного земельного надела. Для каждой территории разрабатывается свой регламент, цель которого — обеспечение рационального использования земельного участка. Каждый регламент разрабатывают с учётом вида территориальной зоны и особых правил её использования. Благодаря принятому регламенту определяется цель использования конкретной территории с учётом вида строительно-монтажных или реконструкционных планов, общего масштаба застройки, размеров надела, его частей и границ.
Существуют специальные комиссии, которые регулируют разработку, а также вносят поправки. Компания «GeoGlobal/GG» помогает своим заказчикам правильным образом оформить прошение на возведение объекта объектов капитального строительства, который требует изменение правил землепользования и застройки в районе Москвы. Специалисты сопровождают клиента на всех этапах, начиная с создания проектной документации, которая подается в соответствующие структуры, и заканчивая презентацией в Правительстве столицы, которое выносит окончательное решение. Сотрудники также будут рядом во время всех общественных слушаний.
Однако, для того чтобы внести изменения в ПЗЗ должны быть веские причины, к которым относятся:
Весь процесс занимает немало времени. Поданные бумаги сначала рассматривают в течение тридцати дней в органах градостроительстве и архитектуры, после документ изучает окружная и городская комиссии. После одобрения начинаются общественные слушания. Структура исполнительной власти представляет протоколы Правительству, которое в течение тридцати дней обязано вынести свой вердикт.
Правила землепользования и застройки города разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК РФ органами местного самоуправления и размещаются на сайте администрации населённого пункта.
В процессе подготовки используют генплан города, техдокументацию и результаты общественных слушаний. Все этапы контролирует глава администрации. Для этого назначается специальная комиссия. Информация о начале работы комиссии, её составе, порядке и сроках подготовки документов публикуется на сайте администрации в течение 10 дней до начала работы.
Готовая проектная документация проверяется на соответствие генплану и техдокументации. В течение 10 дней глава администрации, при отсутствии замечаний, назначает публичные обсуждения, которые длятся около 3 месяцев. В случае необходимости в главный документ градостроительного зонирования вносятся изменения, после чего в течение 15-дневного срока принимается решение об утверждении или отправке на доработку. Утверждённые правила размещаются на сайте администрации или доводятся до людей любым другим доступным способом.
С учётом того, что Правила могут затрагивать интересы строительных компаний и экологических организаций, общественные слушания могут затянуться на долгие месяцы.
Территориальные зоны могут выделяться с учётом того, какой вид использования установлен для конкретной части города и земельного участка. Они делятся на несколько зон:
Чтобы определить границы этих и иных частей города, нужно провести территориальное зонирование.
В том случае, когда Правила не соответствуют закону или противоречат интересам юридических или физических лиц, последние имеют право оспорить действия государственных органов в суде. Одновременно обратиться в суд могут и представители государственных или региональных органов власти, когда подготовленные документы не соответствуют разработанным схемам планирования РФ или территориального планирования.
Внесение изменений проводится, когда требования этих правил стало сложно или невозможно выполнять. При этом учитываются изменившиеся обстоятельства. Существует множество причин, из-за которых невозможно применение старых требований. По регламенту к ним относятся:
Перед внесением поправок должен быть проведён градостроительный аудит ЗУ . По его результатам готовится дорожная карта разработки нового документа или необходимости внесения изменений в действующий.
В каждом населённом пункте, независимо от его величины, можно запросить информацию, находящуюся в местных Правилах (правила пользования, техпараметры и другие данные). Для этого можно заказать выписку из этого документа, обратившись в МФЦ, на сайт Госуслуг или в территориальный градостроительный департамент. Выписку можно оформить на территориальную зону или в отношении конкретной территории. Для этого надо подготовить документ, в котором указать адрес участка, его кадастровый номер и площадь.
B соответствии с нормами ст. 33 ГрК РФ, в Правила можно вносить изменения. Сделать это могут заинтересованные лица (собственники земли, государственные органы, физические или юридические лица, чьи права были нарушены) в порядке, предусмотренным государственным и муниципальным законодательством.
Внесение изменений в действующие ПЗЗ муниципальных образований должно осуществляться согласно ПП № 120 от 28.03.2017г.
Любые строительные проекты в границах Москвы должны реализовываться в соответствии с вышеуказанным документом. В Постановлении Правительства РФ № 457 от 17 мая 2018 года определены возможность и порядок проведения процедуры по внесению изменений в главный документ градостроительного зонирования Москвы.
На начальном этапе внесения изменений необходимо провести градостроительный аудит с привлечением инженеров, а также обратиться за помощью к специалистам Городского Кадастрового Бюро. Регламент его работы предусматривает выполнение следующих мероприятий:
Если генплан носит описательный характер и предназначен для определения границы населённого пункта, территориальных зон с целью размещения в дальнейшем различных объектов капитального строительства, то Правила носят регламентирующий характер и определяют, что, как, где, каким образом и когда можно возводить.
Чтобы изучить информацию из принятых Правил, которая имеется в открытом доступе, можно заказать выписку из ГПЗУ. Запросить выписку может любое лицо, которое в этом заинтересовано. Информация о территориальных зонах может быть государственным секретом или находиться под защитой закона о персональных данных граждан.
Для получения выписки нужно направить запрос непосредственно в местный муниципальный орган, МФЦ или через портал Госуслуг. Оформление займёт около 10 суток. Если нужно оформить бумажный вариант выписки, то обращаться нужно Москомархитектуру.
Ограничения Правил застройки и землепользования муниципального органа могут влиять на возможность начала строительно- монтажных или реконструкционных работ или на дозволяемые параметры строительства. К ним относят:
Чтобы обойти подобные ограничения, нужно будет:
Сделать это лучше при помощи квалифицированных специалистов ООО «ГеоГлобал», т.к. нужно будет заказывать обследования, экспертиз, собирать нужные документы, взаимодействовать со специалистами муниципальных и гос. органов.
После направления запроса на изменения в ПЗЗ в их проведении может быть отказано по результатам аудита. Чаще всего отказ от муниципальных органов и местных властей возможен при:
Для принятия положительного решения необходимо результаты градостроительного аудита подать в соответствующем формате. Для успешного решения данной проблемы воспользуйтесь услугами компании ООО «ГеоГлобал», оставив заявку на нашем сайте.
Наши сотрудники помогут решить сложные вопросы. При необходимости подготовят требуемые документы, выполнят градостроительный аудит, соберут обосновывающие сведения, займутся сопровождением процедуры на всех этапах её проведения.
Указанный документ — это анализ застраиваемого ЗУ, который нужно проводить до оформления документов по планировке территории (включая ГПЗУ). Заказав такое заключение, вы:
В федеральном классификаторе ЗУ отражены общие условия разрешённого использования наделов.
В Правилах застройки и землепользования Московской области или Москвы есть свой более подробный классификатор видов разрешённого использования ЗУ и объектов недвижимости. Разрешённое использование, в соответствии с муниципальным классификатором, установлено в выдаваемых ГПЗУ и учитывается во время оформления разрешения на проведение строительно-монтажных или же реконструкционных мероприятий.
Кроме основных видов разрешённого использования, в ПЗЗ Москвы в территориальных зонах охраняемого землепользования широко применяются вспомогательные виды. Используя их, можно будет без внесения изменения в Правила изменять фактическое использование части объектов, расположенных на данной территории.
Этот вариант актуален для собственников объектов производственной, промышленной или складской недвижимости, которые хотели бы перевести её под магазины, кафе или офисные помещения. Градостроительный регламент сделать это в полном объёме не разрешает, а при помощи вспомогательного вида разрешённого использования эти планы можно частично реализовать.
Если вы хотели бы быстро получить выписку из ПЗЗ или ГПЗУ или Вам нужна дополнительная информация о применении или изменении главного документа градостроительного зонирования, обратитесь за помощью к квалифицированным сотрудникам нашей компании ООО «ГеоГлобал». Качество услуг и приемлемые цены мы гарантируем.
Все специалисты компании обладают большим практическим опытом в решении подобных проблем. Профессионалы проведут подробную консультацию обо всех нюансах ПЗЗ, подскажут действенные решения по объекту заказчика и т.д.
Компания в течение многих лет работает с крупными застройщиками Москвы и Московской области. Специалисты сопровождают клиентов на всех этапах возведения здания, начиная с оформления разрешительной документации и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Заказчики также выбирают «GeoGlobal/GG» из-за ряда таких преимуществ:
«GeoGlobal/GG» проконсультирует обратившегося на всех этапах или может подключиться на определенном этапе.
Получение разрешения на строительство
Легализация самовольных построек
Проект благоустройства территории
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.