Новинский бульвар 31,
офис 8-07
Технадзор в Москве и Московской области
Технадзор в Москве и Московской области
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Что представляет собой такой документ, как правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ или Правила), какую структуру он имеет, как разрабатывается? Какие существуют варианты внесения изменений, как можно получить выписку из этого документа и какие последствия могут быть при его отсутствии? Ответы на все эти вопросы можно получить после ознакомления с данной статьёй.
Таким образом, если объединить эти два понятия в одно, то Правила застройки и землепользования города представляют собой разработанный и утверждённый органом местного управления нормативно-правовой акт, который позволяет регламентировать использование земельных участков (ЗУ), установить зонирование территорий и их генеральный план. Перед началом возведения любого объекта каждый застройщик обязан опираться на нормы местных ПЗЗ, которые устанавливают ограничения и предусматривают конкретный вид строительства на выбранном ЗУ.
Определение и документальное оформление правил землепользования и застройки (ПЗЗ) осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. (ГрК РФ) Эти правила применяются для регулирования процессов застройки территорий, расположенных в населённых пунктах (деревнях, посёлках, городах). После утверждения состава ПЗЗ уполномоченным органом он считается обязательным к исполнению законом, который должен учитываться при разработке иных законопроектов. Поэтому другие документы, имеющие отношение к проектам градостроительства, не должны содержать правила или постановления, не соответствующие ПЗЗ.
Данные протоколы весьма похожи между собой, в связи с тем, что оба решают вопросы согласованного строительства. Однако генплан скорее относят к стратегической планировке всего города и области. В документе обозначены границы самого населенного пункта, крупные муниципальные участки, каковы функции определенных зон. Также расписана перспектива будущей застройки территорий. Впрочем, в генеральном плане, в отличие от ПЗЗ, не указывают методы, которые непосредственно регулируют возведение зданий и сооружений.
В актуальных по последнему законодательству правилах землепользования и застройки четко обозначены требования по базированию объектов и нормы градостроения. Грубо говоря, такие бумаги несут всю информацию о том, как разрешено использовать нужный земельный участок. В документах указаны отдельные зоны для которых существуют свои условия застройки:
ПЗЗ регламентирует какие виды земель в Москве и Московской области можно использовать, ставят ограничения для строительства определенных зданий и сооружений, вносят обозначение о максимальном размере планируемых объектов, а также определяют, как именно должна прокладываться инфраструктура.
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Навигация по странице:
Рекомендации
Весь город поделен на определенные зоны, особенности которых нужно учитывать перед строительством. Владельцы бизнеса руководствуются в первую очередь двумя основными документами: Генеральным планом и правилами землепользования и застройки города Москва. Далее ПЗЗ. Данные документы сопровождают застройку любого населенного пункта, так как обеспечивают гармоничное развитие. При этом особое внимание уделяется сохранению историко-культурных и экологически важных объектов.
Благодаря этим документам застройщик на законных основаниях сможет использовать разрешенные участки земли. Тщательное изучение ПЗЗ позволяет инвесторам или кредитным организациям сделать обоснованный выбор для вложения средств. Инжиниринговая компания «GeoGlobal/GG» проведёт независимую экспертизу и предоставит актуальные данные заказчику. После чего клиент владея подлинной информацией, решает вопрос о финансировании проекта.
В ПЗЗ обозначено:
Данные правила землепользования и застройки Московской области регламентированы действующим законодательством.
Благодаря утверждённым Правилам муниципальный орган сможет:
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Местные муниципалитеты, в соответствии с нормами ГрК РФ, в каждом населённом пункте определяют, каким образом и на каком земельном участке можно возводить промышленные, коммерческие, производственные или жилые здания (сооружения). Использование ПЗЗ в строительстве позволяет утвердить генеральный план населённого пункта, строительные проекты, проводить муниципальный контроль в области застроек.
ПЗЗ — это общий свод правил, который применяется в сфере землеустройства и градостроительной деятельности. Он используется при осуществлении взаимоотношений между гражданами, госорганами и учреждениями, компаниями любых форм собственности.
В каждом населённом пункте использование ЗУ и его застройка определяются нормами ГрК РФ. В этом случае Правила являются своеобразным регламентом градостроительной деятельности в населённых пунктах, который создаётся для того, чтобы упорядочить процесс строительства и установить границы между разрешёнными и неразрешёнными действиями. В каждом населённом пункте ПЗЗ утверждаются нормативным актом органов местного самоуправления и определяют, каким образом город будет разделён на отдельные зоны и каким образом эти зоны можно будет затем использовать. Местные правила должны разрабатываться на основании общих положений, утверждённых в ГрК РФ.
Этот масштабный документ включает в себя три части, которые дополняются десятками приложений (протоколами публичных слушаний, заключениями).
B ней указывается регламент строительной деятельности, который разработан для конкретного населённого пункта, и определяются:
Должна соответствовать основной. Она изготовлена в виде подробной карты с границами территориальных зон, к каждой из которых прикрепляется ЗУ. В ней содержатся:
Связана с разработанными и включёнными в неё градостроительными регламентами, а также правовым режимом конкретного земельного надела. Для каждой территории разрабатывается свой регламент, цель которого — обеспечение рационального использования ЗУ. Каждый регламент разрабатывают с учётом вида территориальной зоны и особых правил её использования. Благодаря принятому регламенту определяется цель использования конкретного земельного надела с учётом вида строительно-монтажных или реконструкционных работ, общего масштаба застройки, размеров ЗУ и его границ.
Существуют специальные комиссии, которые регулируют разработку, а также вносят поправки в ПЗЗ. Компания «GeoGlobal/GG» помогает своим заказчикам правильным образом оформить прошение на строительство объекта, который требует изменение правил землепользования и застройки в районе Москвы. Специалисты сопровождают клиента на всех этапах, начиная с создания проекта, который подается в соответствующие структуры, и заканчивая презентацией в Правительстве столицы, которое выносит окончательное решение. Сотрудники также будут рядом во время всех публичных слушаний.
Однако для того чтобы внести изменения в ПЗЗ должны быть веские причины, к которым относятся:
Весь процесс занимает немало времени. Поданный проект сначала рассматривают в течение тридцати дней в органах градостроительстве и архитектуры, после документ изучает окружная и городская комиссии. После одобрения начинаются публичные слушания. Структура исполнительной власти представляет протоколы Правительству, которое в течение тридцати дней обязано вынести свой вердикт.
Правила землепользования и застройки города разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК РФ органами местного самоуправления и размещаются на сайте администрации населённого пункта.
В процессе разработки используют генплан города, техдокументацию и результаты общественных слушаний. Все этапы разработки контролирует глава администрации. Для этого назначается специальная комиссия. Информация о начале работы комиссии, её составе, порядке и сроках разработки публикуется на сайте администрации в течение 10 дней до начала работы.
Готовый проект проверяется на соответствие генплану и техдокументации. В течение 10 дней глава администрации, при отсутствии замечаний, назначает публичные обсуждения, которые длятся около 3 месяцев. В случае необходимости в ПЗЗ вносятся изменения, после чего в течение 15-дневного срока принимается решение об утверждении или отправке на доработку. Утверждённые правила размещаются на сайте администрации или доводятся до людей любым другим доступным способом.
С учётом того, что Правила могут затрагивать интересы строительных компаний и экологических организаций, общественные слушания могут затянуться на долгие месяцы.
Территориальные зоны могут выделяться с учётом того, какой вид использования установлен для конкретного района и ЗУ. Они делятся на несколько зон:
Чтобы определить эти и иные зоны, нужно провести территориальное зонирование.
В том случае, когда Правила не соответствуют закону или противоречат интересам юридических или физических лиц, последние имеют право оспорить действия государственных органов в суде. Одновременно обратиться в суд могут и представители государственных или региональных органов власти, когда подготовленные ПЗЗ не соответствуют разработанным схемам планирования РФ или территориального планирования.
Изменения в ПЗЗ вносятся, когда требования этих правил стало сложно или невозможно выполнять. При этом учитываются изменившиеся обстоятельства. Существует множество причин, из-за которых невозможно применение старых требований ПЗЗ.
К ним относятся:
Перед внесением поправок в ПЗЗ должен быть проведён градостроительный аудит ЗУ. По его результатам определяется возможность разработки нового проекта или необходимости внесения изменений в действующий документ.
В каждом населённом пункте, независимо от его величины, можно получить информацию, находящуюся в Правилах (правила пользования ЗУ, техпараметры и другие данные). Для этого можно заказать выписку из этого документа, обратившись в МФЦ, на сайт Госуслуг или в территориальный градостроительный департамент. Выписку можно получить на территориальную зону или в отношении конкретного ЗУ. Для этого надо подготовить документ, в котором указать адрес участка, его кадастровый номер и площадь.
Внесение изменений в действующие ПЗЗ Москвы должно осуществляться согласно ПП № 120 от 28.03.2017г.
Любые строительные проекты в границах Москвы должны реализовываться в соответствии с вышеуказанным документом. В Постановлении Правительства РФ № 457 от 17 мая 2018 года определены возможность и порядок проведения процедуры по внесению изменений в ПЗЗ Москвы.
На начальном этапе внесения изменений необходимо провести градостроительный аудит с привлечением инженеров, а также обратиться за помощью к специалистам Городского Кадастрового Бюро. В процессе проведения данной процедуры поэтапно выполняются следующие виды работ:
Если генплан носит описательный характер и предназначен для определения границы населённого пункта, проведения зонирования территории с целью размещения в дальнейшем различных объектов, то Правила носят регламентирующий характер и определяют, что, как, где, каким образом и когда можно возводить.
Чтобы получить нужную информацию из принятых Правил, которая имеется в открытом доступе, можно заказать выписку из ГПЗУ. Получить выписку может любое лицо, которое в этом заинтересовано. Информация об отдельных зонах может быть государственным секретом или находиться под защитой закона о персональных данных граждан.
Для получения выписки из ПЗЗ Москвы или Московской области нужно направить запрос непосредственно в муниципальный орган, МФЦ или через портал Госуслуг. Оформление займёт около 10 суток. Если нужно получить бумажный вариант выписки, то обращаться нужно Москомархитектуру.
Ограничения ПЗЗ Москвы и области могут влиять на возможность начала строительно- монтажных или реконструкционных работ или на дозволяемые параметры строительства. К ним относят:
Чтобы обойти подобные ограничения, нужно будет:
Сделать это лучше при помощи квалифицированных специалистов ООО «ГеоГлобал», т.к. нужно будет заказывать проведение обследований, экспертиз, собирать нужные документы, взаимодействовать со специалистами муниципальных и гос. органов.
После направления запроса на изменения в ПЗЗ в их проведении может быть отказано по результатам аудита. Чаще всего отказ от органов самоуправления можно получить при:
Для принятия положительного решения необходимо результаты градостроительного аудита подать в соответствующем формате. Для успешного решения данной проблемы лучше обратиться в компанию ООО «ГеоГлобал».
Наши сотрудники помогут решить сложные вопросы. При необходимости подготовят требуемые документы, проведут градостроительный аудит, соберут обосновывающие сведения, займутся сопровождением процедуры на всех этапах её проведения.
Указанный документ — это анализ застраиваемого ЗУ, который нужно проводить до получения ГПЗУ. Заказав такое заключение, вы:
В федеральном классификаторе ЗУ отражены общие условия использования ЗУ.
В ПЗЗ Московской области или Москвы есть свой более подробный классификатор видов разрешённого использования ЗУ и объектов недвижимости. Разрешённое использование, в соответствии с этим классификатором, установлено в выдаваемых ГПЗУ и учитывается во время получения разрешения на проведение строительно-монтажных или же реконструкционных работ.
Кроме основных видов разрешённого использования, в ПЗЗ Москвы в зонах охраняемого землепользования широко применяются вспомогательные виды. Используя их, можно будет без внесения изменения в Правила изменять фактическое использование части объектов, расположенных на ЗУ.
Этот вариант актуален для собственников объектов производственной, промышленной или складской недвижимости, которые хотели бы перевести её под магазины, кафе или офисные помещения. Градостроительный регламент сделать это в полном объёме не разрешает, а при помощи вспомогательного вида разрешённого использования эти планы можно частично реализовать.
Если вы хотели бы быстро получить выписку из ПЗЗ или ГПЗУ или Вам нужна дополнительная информация о применении или изменении ПЗЗ, обратитесь за помощью к квалифицированным сотрудникам нашей компании ООО «ГеоГлобал». Качество услуг и приемлемые цены мы гарантируем.
Все специалисты компании обладают большим практическим опытом в решении подобных проблем. Профессионалы проведут подробную консультацию обо всех нюансах ПЗЗ, подскажут действенные решения по объекту заказчика и т.д.
Компания в течение многих лет работает с крупными застройщиками Москвы и Московской области. Специалисты сопровождают клиентов на всех этапах возведения здания, начиная получением разрешительной документации и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Заказчики также выбирают «GeoGlobal/GG» из-за ряда таких преимуществ:
«GeoGlobal/GG» проконсультирует обратившегося на всех этапах или может включиться в работу на определенном моменте.
Получение разрешения на строительство
Легализация самовольных построек
Проект благоустройства территории
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.